W Polsce od 2014 roku nie jest wymagana żadna licencja, koncesja ani specjalne zezwolenie do założenia i prowadzenia biura nieruchomości – wystarczy zarejestrować działalność gospodarczą w CEIDG lub KRS. Deregulacja otworzyła rynek dla przedsiębiorców bez kierunkowego wykształcenia, choć sukces zależy od wiedzy branżowej, kapitału początkowego i strategii biznesowej.
- Historia zmian – dlaczego licencja nie jest już potrzebna?
- Krok 1 – wybór formy prawnej działalności
- Krok 2 – rejestracja działalności – procedury i koszty
- Krok 3 – kapitał początkowy i koszty rozruchu
- Krok 4 – wybór formy opodatkowania i księgowość
- Krok 5 – zespół i operacje codzienne
- Czy warto zdobyć nieobowiązkową licencję lub certyfikaty?
- Ryzyka i wskazówki sukcesu w 2026 roku
Brak licencji nie oznacza braku odpowiedzialności – kluczowe są zgodność z prawem, ubezpieczenie OC i rzetelność procesu obsługi klienta.
Historia zmian – dlaczego licencja nie jest już potrzebna?
Do 2014 roku pośrednik nieruchomości musiał posiadać licencję państwową lub kierunkowe wykształcenie, co stanowiło barierę wejścia. Ustawodawca zlikwidował te wymogi, uznając, że rynek sam zweryfikuje jakość – brak kompetencji skutkuje utratą klientów i reputacji. Obecnie biuro nieruchomości może założyć każdy pełnoletni obywatel z pełną zdolnością do czynności prawnych, oświadczeniem o niekaralności oraz obowiązkowym ubezpieczeniem OC.
Ta zmiana zdemokratyzowała branżę: w 2026 roku na polskim rynku działają tysiące agencji, od jednoosobowych działalności po sieci franczyzowe. Umowy pośrednictwa muszą być zgodne z Kodeksem cywilnym, a biuro ponosi odpowiedzialność za błędy i zaniechania.
Krok 1 – wybór formy prawnej działalności
Pierwszą decyzją jest forma prawna, która wpływa na odpowiedzialność, księgowość i podatki. Najpopularniejsza opcja to jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG) – prosta, szybka i bez minimalnego kapitału zakładowego.
Porównanie najczęściej wybieranych form prawnych:
| Forma prawna | Zalety | Wady | Odpowiedzialność majątkowa |
|---|---|---|---|
| Jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG) | Rejestracja online przez CEIDG, brak kapitału, prosty PIT z małżonkiem | Pełna odpowiedzialność całym majątkiem osobistym | Całym majątkiem przedsiębiorcy |
| Spółka cywilna | Łatwa we współpracy ze wspólnikiem, niskie koszty, elastyczna | Solidarna odpowiedzialność wspólników | Solidarna całym majątkiem |
| Spółka z o.o. (KRS) | Ograniczona odpowiedzialność do wkładu, wizerunek spółki kapitałowej | Wyższe koszty (notariusz, kapitał min. 5000 zł), pełna księgowość | Ograniczona do majątku spółki |
| Spółka jawna/komandytowa | Elastyczna dla większych zespołów, możliwość rozwinięcia sieci | Wymaga wpisu do KRS, większa biurokracja | Majątkiem wspólników (zależnie od typu) |
Dla początkujących JDG to najczęściej optimum – rejestracja w CEIDG jest darmowa i dostępna online z profilem zaufanym.
Krok 2 – rejestracja działalności – procedury i koszty
Założenie biura zaczyna się od wpisu do CEIDG (dla JDG) lub KRS (dla spółek). Proces trwa zwykle 1–7 dni. Oto podstawowe ścieżki rejestracji:
- online w CEIDG – wypełnij formularz z nazwą firmy (np. „Biuro Nieruchomości XYZ”), danymi, kodem PKD 68.31.Z (działalność pośredników w obrocie nieruchomościami), adresem siedziby i wyborem księgowości;
- osobiście/pocztą – złóż wniosek w urzędzie gminy/miasta;
- dla spółek – umowa u notariusza (ok. 500–2000 zł), wniosek do KRS (opłaty sądowe ok. 500–1000 zł).
Po rejestracji złóż VAT-R (jeśli obroty > 200 tys. zł/rok) i ZUS ZUA (składki ok. 1600 zł/mc w 2026 r.). Całkowity koszt startu: 0–3000 zł + ZUS.
Krok 3 – kapitał początkowy i koszty rozruchu
Na starcie zaplanuj kluczowe wydatki operacyjne:
- lokal – odrębny lokal biurowy (lepszy wizerunkowo niż adres domowy), wynajem 2000–5000 zł/mc w dużym mieście;
- wyposażenie – komputer, telefon, oprogramowanie CRM (np. EstiCRM), meble – jednorazowo 10–20 tys. zł;
- marketing – strona www, Google Ads, media społecznościowe, materiały brandingowe – na start 5–15 tys. zł;
- ubezpieczenie OC – obowiązkowe, 1000–5000 zł/rok, chroni przed roszczeniami klientów;
- składki ZUS i podatki – ZUS ok. 1600 zł/mc + zaliczki na PIT (12–32%).
Szacunkowy budżet na pierwszy rok dla JDG z 1 pracownikiem: 50–100 tys. zł. Źródła finansowania: oszczędności, kredyt, dotacje z PUP lub franczyza (np. WGN, RE/MAX).
Krok 4 – wybór formy opodatkowania i księgowość
Dobierz opodatkowanie do struktury kosztów i spodziewanych dochodów:
- podatek liniowy (19%) – korzystny przy wysokich zyskach, bez większości ulg;
- skala podatkowa (12%/32%) – umożliwia ulgi (np. na ZUS), opłacalna przy niższych dochodach;
- ryczałt – stawka do 8,5% przychodu, rzadziej wybierany w pośrednictwie (specyfika kosztów).
Księgowość: outsourcing 300–800 zł/mc lub programy online (np. wFirma). Stała obsługa prawna przy umowach i sporach: ok. 500–2000 zł/mc.
Krok 5 – zespół i operacje codzienne
Biuro może działać jednoosobowo lub z zespołem – bez ustawowego wymogu licencji dla pracowników. Rekrutuj osoby ze szkoleniami branżowymi (nieobowiązkowe), nastawione na sprzedaż i relacje. Wykorzystuj portale ogłoszeniowe (Otodom, Morizon) oraz CRM do zarządzania ofertami i klientami.
Obowiązki pośrednika
Do kluczowych obowiązków należą:
- podpisywanie umów pośrednictwa i rozliczanie prowizji (zwykle 2–3%),
- weryfikacja dokumentów nieruchomości (np. księgi wieczyste),
- organizacja prezentacji, negocjacji oraz koordynacja transakcji.
Czy warto zdobyć nieobowiązkową licencję lub certyfikaty?
Choć nie ma licencji państwowej, kursy branżowe (ok. 3500 zł + egzamin 400 zł) zwiększają wiarygodność – np. licencja PFRN lub certyfikaty RE/MAX. Efekt: wyższe zaufanie klientów, lepsze wyróżnienie ofert (OLX, Facebook), łatwiejsze wejście do segmentu premium. Franczyza (np. WGN, Westate) oferuje szkolenia i know-how w zamian za opłatę wstępną 10–50 tys. zł.
Ryzyka i wskazówki sukcesu w 2026 roku
Na etapie planowania uwzględnij najczęstsze zagrożenia:
- wysoka konkurencja (ponad 10 tys. biur na rynku),
- ryzyko sporów i roszczeń (brak lub zbyt niskie OC grozi kosztownymi pozwami),
- sezonowość popytu (szczyty wiosną i jesienią).
Aby zwiększyć szanse na wzrost i marżę, postaw na:
- sieciowanie z deweloperami, doradcami kredytowymi i notariuszami,
- content marketing (np. analizy cen m² w Warszawie i dzielnicach),
- specjalizację (np. najmy korporacyjne, flipy, luksusowe apartamenty).
Technologia w biznesie nieruchomości
Aby skalować procesy i podnieść konwersję, wykorzystaj nowoczesne narzędzia:
- ai do wstępnych wycen i analiz popytu (np. narzędzia Perplexity AI),
- wirtualne wycieczki vr i profesjonalny home staging,
- automatyzację crm i integracje z portalami ogłoszeniowymi.
Finanse na start
Typowa rentowność pojawia się po 6–12 miesiącach – przy ok. 5 transakcjach/mc miesięczna prowizja może sięgnąć 20–50 tys. zł (w zależności od średniej wartości nieruchomości i stawek prowizyjnych).